Λύσεις στους ιδιοκτήτες χιλιάδων ακινήτων, τα οποία παραμένουν επί σειρά ετών δεσμευμένα λόγω ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, φαίνεται, ότι παρέχουν οι διατάξεις που θεσπίστηκαν με το Ν. 4759/2020. Στόχος του πρόσφατου νομοθετικού πλαισίου -που έχει ήδη εφαρμοστεί σε πολλές περιπτώσεις- είναι η διευθέτηση των εκκρεμοτήτων που προέκυψαν με ακίνητα, τα οποία κατά τη διαδικασία του πολεοδομικού σχεδιασμού δεσμευτήκαν, με σκοπό να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι (χώροι πρασίνου, χώροι αθλητικών εγκαταστάσεων, χώρος ανέγερσης σχολείου κλπ).
Η πολεοδομική δέσμευση των οικοπέδων και ο τρόπος αποδέσμευσής τους
Πιο συγκεκριμένα, αναξιοποίητα παραμένουν πολλά από τα ακίνητα, τα οποία κατ’ εφαρμογή της σχετικής νομοθεσίας, έχουν χαρακτηριστεί ως χώροι αστικού πρασίνου, αθλητικών ή/και πολιτιστικών εγκαταστάσεων κτλ. Μάλιστα, ορισμένα από αυτά τα δεσμευμένα ακίνητα είναι ιδιαίτερα μεγάλης έκτασης και αξίας. Με το χαρακτηρισμό τους αποκλείστηκε το δικαίωμα δόμησής τους και οι ιδιοκτήτες τους δεν είχαν άλλη επιλογή, παρά να αναμένουν την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαλλοτρίωσης, με την καταβολή της προβλεπόμενης από το νόμο αποζημίωσης.
Ωστόσο, οι χρονοβόρες και δαπανηρές διαδικασίες που απαιτούνται για την εκκαθάριση μίας τέτοιας υπόθεσης, έχουν σε πολλές περιπτώσεις ως συνέπεια την αδράνεια των ιδιοκτητών. Με την πάροδο δε των ετών, ο αριθμός των συνιδιοκτητών ενός ακινήτου ενδέχεται να αυξηθεί, λόγω του θανάτου και κληρονομικής διαδοχής των αρχικών ιδιοκτητών από περισσότερα του ενός πρόσωπα, συνθήκη που καθιστά δυσχερέστερη τη μεταξύ τους συνεννόηση για την εξεύρεση λύσεων.
Η άρση της δέσμευσης των οικοπέδων
Ο βασικότερος αποτρεπτικός παράγοντας είναι η οικονομική αδυναμία των αρμόδιων φορέων να καταβάλλουν τις αποζημιώσεις για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης των ακινήτων. Επιπλέον, η πρακτική των Ο.Τ.Α. να δεσμεύουν ιδιοκτησίες ιδιωτών χωρίς να αποζημιώνουν αυτούς είναι για αυτούς ανέξοδη και δημοφιλής. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες έχουν υπό προϋποθέσεις, μετά την πάροδο εύλογου χρόνου, τη δυνατότητα να επιτύχουν την άρση της δέσμευσης του ακινήτου τους, ακολουθώντας όμως και πάλι μία σύνθετη και μακρά διαδικασία, μέρος της οποίας είναι και η προσφυγή στα αρμόδια δικαστήρια.
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο της άρσης των δεσμευμένων/»χαρακτηρισμένων» ακινήτων
Η πιο πρόσφατη νομοθεσία παρέχει διεξόδους για τις περιπτώσεις αυτές προς δύο κατευθύνσεις. Έτσι, προβλέπεται:
α. είτε η υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, η οποία ακολουθείται από συγκεκριμένη διοικητική διαδικασία, προκειμένου οι ιδιοκτησίες που αποδεσμεύονται να καταστούν οικοδομήσιμες
β. είτε η -ολική ή μερική- επανεπιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, εφόσον συντρέχουν οι προβλεπόμενες από το νόμο συνθήκες, οι οποίες στοχεύουν στη διασφάλιση της άμεσης και πλήρους αποζημίωσης των ιδιοκτητών των ακινήτων.
Επιδιώκεται κατ’ αυτόν τον τρόπο η απλοποίηση και η ταχύτερη ολοκλήρωση των διαδικασιών που θα οδηγήσουν στην εκκαθάριση των εκκρεμοτήτων, ώστε αφενός οι ιδιοκτήτες ακινήτων να μην στερούνται παράνομα τις ιδιοκτησίες τους και αφετέρου οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι να τεθούν σταδιακά στη διάθεση των πολιτών. Σημαντική είναι βεβαίως και η προβλεπόμενη στο νόμο συμμετοχή του Πράσινου Ταμείου, ώστε να εξασφαλιστεί, ότι οι Δήμοι, ως κατ’ αρχήν αρμόδιοι φορείς, έχουν τη οικονομική δυνατότητα να καταβάλλουν τις αποζημιώσεις σε περίπτωση επανεπιβολής της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ιδιαίτερα στις περιπτώσεις εκείνες στις οποίες η δέσμευση του οικοπέδου αφορά την δημιουργία αστικού πρασίνου.
Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη που έχουν ήδη αποφασίσει να αξιοποιήσουν, με την παροχή νομικών συμβουλών από τη δικηγορική μας εταιρεία, τις δυνατότητες που παρέχει η πρόσφατη πολεοδομική νομοθεσία για την αποδέσμευση και την αξιοποίηση της περιουσίας τους. Οι νομικές λύσεις υπάρχουν, αρκεί οι ιδιοκτήτες να μην εφησυχάζουν και να μην αποδέχονται παθητικά την προσβολή των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων.