με βάση τον ειδικό ετήσιο φόρο επί των ακινήτων (άρθρο 15 του ν. 3091/2002)
Η δικηγορική μας εταιρεία εκπροσωπεί πολλούς αλλοδαπούς επενδυτές με έντονο ενδιαφέρον για επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, κυρίως μέσω διεθνών ενδιάμεσων εταιρειών. Στις περιπτώσεις αυτές ενδέχεται να εφαρμόζεται διαφορετικό νομικό καθεστώς και, ως εκ τούτου, θα πρέπει να αντιμετωπίζονται αναλόγως (από δικηγόρους με εξειδίκευση στον συγκεκριμένο τομέα).
Τι είναι ο ειδικός φόρος επί των ακινήτων και πότε επιβλήθηκε για πρώτη φορά;
Ο ειδικός ετήσιος φόρος επί της αξίας των δικαιωμάτων πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας επί ακινήτων επιβλήθηκε για πρώτη φορά με νόμο του 2002. Ο φόρος αυτός ανερχόταν σε ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου έως το 2010, οπότε και αυξήθηκε δραματικά σε 15%. Δεδομένου ότι πρόκειται για σημαντική οικονομική επιβάρυνση για τις εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα, τίθεται το ερώτημα ποιος υπόκειται στον φόρο αυτόν.
Ποιος υπόκειται στον φόρο αυτόν;
Κατ’ αρχάς, όλοι όσοι έχουν δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας επί ακινήτων στην Ελλάδα, πλην των φυσικών προσώπων, υποχρεούνται κατ’ αρχήν και χωρίς περαιτέρω κριτήρια στην καταβολή του φόρου αυτού. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι ενώσεις προσώπων και όλα τα σύνολα περιουσίας, ανεξαρτήτως του αν διαθέτουν νομική προσωπικότητα κατά το ελληνικό δίκαιο, υποχρεούνται στην καταβολή του φόρου, εκτός εάν απαλλάσσονται από αυτόν βάσει ειδικών διατάξεων.
Οι περιπτώσεις απαλλαγής από τον φόρο επί των ακινήτων είναι πολλές και ευρείες, με αποτέλεσμα τελικά λίγοι να υπόκεινται στον φόρο αυτόν. Η προσέγγιση του νομοθέτη είναι η εξής: ο φόρος επιβάλλεται κατ’ αρχήν σε όλους (πλην των φυσικών προσώπων) και, στη συνέχεια, οι περισσότεροι απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής του, με αποτέλεσμα λίγοι να είναι τελικά υπόχρεοι. Με άλλα λόγια, όλοι όσοι δεν απαλλάσσονται από τον φόρο υποχρεούνται στην καταβολή του. Η προσέγγιση αυτή ακολουθείται λόγω της αδυναμίας του φορολογικού νομοθέτη να προσδιορίσει με ακρίβεια σε ποιους επιθυμεί να επιβάλει τη συγκεκριμένη οικονομική επιβάρυνση. Είναι πλέον προφανές ότι, προκειμένου να απαντηθεί το αρχικό ερώτημα, δηλαδή ποιος υπόκειται στον ειδικό φόρο επί των ακινήτων, θα πρέπει πρώτα να εξεταστούν οι απαλλαγές από τον φόρο.
Ποιος απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του φόρου;
Μεταξύ των λοιπών εξαιρέσεων που προβλέπει ο προαναφερθείς νόμος, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν εκείνες που αφορούν αλλοδαπές εταιρείες με δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα, από την υποχρέωση καταβολής του ειδικού φόρου επί των ακινήτων απαλλάσσονται:
- Εταιρείες των οποίων οι μετοχές διαπραγματεύονται σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά (εισηγμένες εταιρείες), ανεξαρτήτως της έδρας τους.
- Εταιρείες που ασκούν οποιαδήποτε επιχειρηματική δραστηριότητα, εφόσον τα ακαθάριστα έσοδά τους από τη δραστηριότητα αυτή υπερβαίνουν τα ακαθάριστα έσοδά τους από ακίνητα. Βάσει ειδικών διατάξεων του νόμου, οι εταιρείες αυτές μπορούν να απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής του φόρου για ορισμένα ακίνητα. Η έδρα τους δεν έχει σημασία.
- Όλες οι προσωπικές και κεφαλαιουχικές εταιρείες, υπό την προϋπόθεση ότι είναι δυνατόν να εξακριβωθεί σε ποιο/ποια φυσικό/φυσικά πρόσωπο/πρόσωπα ανήκουν οι μετοχές ή τα μερίδια, και εφόσον το/τα φυσικό/φυσικά αυτό/αυτά πρόσωπο/πρόσωπα λάβει/λάβουν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) στην Ελλάδα. Στην περίπτωση αυτή, ο νομοθέτης διακρίνει μεταξύ εταιρειών που έχουν την έδρα τους στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος μέλος της ΕΕ και εταιρειών που έχουν την έδρα τους σε τρίτη χώρα.
Εταιρείες της ΕΕ;
Στην πρώτη περίπτωση, δηλαδή για εταιρείες με έδρα στην Ελλάδα ή σε οποιοδήποτε άλλο κράτος μέλος της ΕΕ, δεν απαιτείται καμία περαιτέρω προϋπόθεση για την απαλλαγή από τον φόρο, πέραν της αποκάλυψης των φυσικών προσώπων. Στη δεύτερη περίπτωση, ωστόσο, δηλαδή για εταιρείες με έδρα σε τρίτη χώρα, αυτή δεν είναι η μόνη προϋπόθεση. Οι τελευταίες θα πρέπει να έχουν την έδρα τους σε κράτος ή έδαφος που δεν χαρακτηρίζεται ως «μη συνεργάσιμο». «Μη συνεργάσιμα κράτη» είναι εκείνα που χαρακτηρίζονται ως τέτοια με σχετική απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, η οποία εκδίδεται ετησίως. Ο κατάλογος των κρατών αυτών είναι εξαντλητικός. Πρόκειται για κράτη των οποίων οι φορολογικές αρχές δεν συνεργάζονται με τις ελληνικές. Επισημαίνεται ότι τα κράτη μέλη της ΕΕ δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως μη συνεργάσιμα κράτη. Η έννοια των μη συνεργάσιμων κρατών δεν πρέπει να συγχέεται με εκείνη των κρατών με προνομιακό φορολογικό καθεστώς, στα οποία μπορεί να περιλαμβάνονται και κράτη μέλη της ΕΕ.
Συμπερασματικά, οι εταιρείες που έχουν την έδρα τους σε μη συνεργάσιμο κράτος υπόκεινται στον ειδικό φόρο επί των ακινήτων, εκτός εάν εμπίπτουν στις απαλλαγές για τις οποίες η έδρα δεν έχει σημασία (π.χ. εισηγμένες εταιρείες), οπότε δεν απαιτείται καν η αποκάλυψη των φυσικών προσώπων στα οποία ανήκουν οι εταιρείες αυτές. Οι λοιπές εταιρείες, ανεξαρτήτως του αν η έδρα τους βρίσκεται στην Ελλάδα, σε κράτος μέλος της ΕΕ ή σε «συνεργάσιμη» τρίτη χώρα, απαλλάσσονται από τον φόρο αυτόν, εφόσον είναι δυνατός ο προσδιορισμός των φυσικών προσώπων στα οποία ανήκουν και εφόσον τα φυσικά αυτά πρόσωπα έχουν λάβει ελληνικό ΑΦΜ. Το βάρος απόδειξης της συνδρομής των προϋποθέσεων απαλλαγής φέρει εκείνος που τις επικαλείται, ενώ τα απαραίτητα δικαιολογητικά καθορίζονται με σχετική απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων.
Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται στον παρόντα ιστότοπο είναι μόνο για γενική ενημέρωση και δεν υποκαθιστούν τη νομική συμβουλή που αρμόζει σε συγκεκριμένες και διαφορετικές πραγματικές περιστάσεις. Παρότι έχει καταβληθεί κάθε προσπάθεια για τη διασφάλιση της ακρίβειας και της αξιοπιστίας των πληροφοριών που παρέχονται στο παρόν, δεν παρέχουμε καμία εγγύηση, ρητή ή σιωπηρή, ως προς την επάρκεια, την ακρίβεια και την εγκυρότητα των πληροφοριών που περιέχονται σε αυτόν. Σε καμία περίπτωση οι συντάκτες των άρθρων ή οι δικηγόροι που παρουσιάζονται στο παρόν δεν φέρουν ευθύνη για απώλειες ή ζημίες οποιασδήποτε μορφής ή φύσης, οι οποίες ενδέχεται να προκύψουν ως αποτέλεσμα ή από τη χρήση του παρόντος ιστότοπου.