Το νομοθετικό πλαίσιο της αλλαγής χρήσης κτηρίου στην Ελλάδα

Η αλλαγή χρήσης αποτελεί επιπλέον ένα χρήσιμο εργαλείο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι νέες χρήσεις σε ακίνητα, τα οποία είναι εγκαταλελειμμένα επί μακρόν, είναι δυνατό να αναγεννήσουν παρηκμασμένες περιοχές του αστικού τοπίου. Η δικηγορική μας εταιρεία έχει κατ΄ επανάληψη ασχοληθεί με σχετικές σύνθετες υποθέσεις αλλαγής χρήσης κτηρίων στην Αθήνα και στην Θεσσαλονίκη.

Μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες:

Το μεγαλύτερο μέρος των ιδιοκτητών αναζητά λύσεις στα προβλήματα που προκύπτουν κατά τη μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων, καταστημάτων, αποθηκευτικών χώρων) σε ακίνητα με οικιστική χρήση. Ιδίως η πραγματοποίηση των απαραίτητων εργασιών, προκειμένου να εξυπηρετηθεί η χρήση ενός ακινήτου ως κατοικίας, υπήρξε ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα κατά το προηγούμενο διάστημα, εξαιτίας των καθυστερήσεων στη διαδικασία έκδοσης των αναγκαίων πολεοδομικών αδειών.

Με πρόσφατες παρεμβάσεις στην πολεοδομική νομοθεσία (μερικές εκ των οποίων αναμένεται να ψηφιστούν στο άμεσο μέλλον), διευκολύνθηκε η πραγματοποίηση μετατροπών στο εσωτερικό του ακινήτου, οι οποίες εξυπηρετούν τη νέα χρήση του. Σήμερα, οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις και εργασίες αλλαγής χρήσης, για τις οποίες, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής αδείας, μπορούν κατά κανόνα να πραγματοποιηθούν με έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας.

Αλλαγή πολεοδομικής χρήσης κτιρίων ειδικών χρήσεων:

Αυξημένο όμως είναι και το ενδιαφέρον για αλλαγή της χρήσης μεγαλύτερων ακινήτων, τα οποία μάλιστα έχουν ανεγερθεί κατά παρέκκλιση των όρων και περιορισμών δόμησης που ισχύουν στην περιοχή όπου βρίσκονται. Δεδομένου, ότι οι παρεκκλίσεις επετράπησαν, προκειμένου να εξυπηρετηθεί η χρήση που ορίζεται στην άδεια ανέγερσής τους, προκύπτουν πολλές φορές σύνθετα ζητήματα, αναφορικά με το αν και υπό ποιους όρους είναι νόμιμη η αλλαγή της χρήσης αυτής.

Μεταξύ άλλων, ιδιαίτερης σημασίας είναι το ζήτημα των όρων, υπό τους οποίους είναι νόμιμη η αλλαγή χρήσης τουριστικών καταλυμάτων, τα οποία ανεγέρθηκαν κατά παρέκκλιση των γενικών όρων δόμησης που προέβλεπαν οι τότε ισχύουσες διατάξεις. Όπως προκύπτει από τα κείμενα που αφορούν τις σχεδιαζόμενες τροποποιήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, η σχετική αμφισβήτηση περί του αν εφαρμόζονται επιεικέστερες ρυθμίσεις ή αυστηρότερες, που προβλεπόταν από τον παλαιότερο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό, επιλύεται οριστικά υπέρ των πρώτων.

Ο νομοθέτης φαίνεται να κατανοεί, ότι κτίρια με τεράστιο όγκο που υπάρχουν στον αστικό ιστό και ανεγέρθηκαν παλαιότερα, προκειμένου να εξυπηρετηθούν συγκεκριμένοι σκοποί και ανάγκες, είναι πλέον αδύνατο να διατηρήσουν την από κατασκευής τους χρήση τους, η οποία πρέπει να ανταποκριθεί στις σύγχρονες απαιτήσεις, ώστε τα ακίνητα αυτά να μην καταλήξουν αναξιοποίητα ερείπια.

Αλλαγή της χρήσης σε πολυκατοικία:

Στις περιπτώσεις ακινήτων που αποτελούν μέρος πολυκατοικίας, εκτός από τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στην πολεοδομική νομοθεσία για τη νόμιμη αλλαγή χρήσης, ενδέχεται να υπάρχουν περιορισμοί και από τις υποχρεώσεις κάθε ιδιοκτήτη έναντι των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Τέτοιου είδους περιορισμοί συχνά εμποδίζουν τις μεταβολές των χωριστών ιδιοκτησιών, ενώ η αλλαγή της χρήσης κατά παράβασή τους, γεννά ευθύνες των ιδιοκτητών που την πραγματοποιούν και είναι πιθανό να οδηγήσουν σε πολυετείς δικαστικούς αγώνες και σε υποχρέωση αποζημίωσης όσων ενήργησαν κατά παράβασή τους.

Αλλαγή πολεοδομικής χρήσης και κανονισμός πολυκατοικίας:

Κρίσιμο στοιχείο στην περίπτωση της πολυκατοικίας αποτελεί ο κανονισμός. Αν ο τελευταίος δεν υπάρχει ή υπάρχει μεν, αλλά δεν απαγορεύει τη χρήση που επιδιώκει ο ιδιοκτήτης, τότε η αλλαγή της χρήσης κάθε χωριστής ιδιοκτησίας είναι κατ’ αρχήν επιτρεπτή, εφόσον από αυτή δε βλάπτονται οι υπόλοιπες ιδιοκτησίες και η οικοδομή. Βεβαίως, για παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα μέρη της τελευταίας, προκειμένου να καταστεί εφικτή η νέα χρήση, απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Πιο περίπλοκα είναι τα νομικά ζητήματα όταν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, με τον οποίο τίθενται περιορισμοί στη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών. Η αλλαγή των σχετικών όρων του κανονισμού απαιτεί συνήθως τη συμφωνία μεγάλου μέρους των συνιδιοκτητών και για το λόγο αυτό είναι ιδιαίτερα δύσκολη από πρακτικής άποψης, ειδικά όταν πρόκειται για παλαιά κτίρια που ανήκουν σε πολλούς συνιδιοκτήτες.

Τα προβλήματα που είναι δυνατό να προκύψουν στις περιπτώσεις αυτές είναι διαφόρων ειδών και, όπως είναι ευνόητο, επιδρούν στην αξία του ακινήτου. Η εκτίμηση των κινδύνων απαιτεί λεπτομερή έλεγχο της νομικής κατάστασης του ακινήτου στις οποίες οφείλει να προβεί ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη. Στο πλαίσιο αυτό εξάλλου, ήδη ζητούνται από τα πολεοδομικά γραφεία γνωμοδοτήσεις-βεβαιώσεις δικηγόρων, σχετικά με το περιεχόμενο των κανονισμών πολυκατοικίας, ιδίως στις περιπτώσεις που επιδιώκεται ο περαιτέρω διαχωρισμός μίας χωριστής ιδιοκτησίας.