Κατάσχεση και πλειστηριασμός μισθωμένων ακινήτων:
Ωστόσο, στην πράξη, οι ενδιαφερόμενοι για την κτήση ακινήτων μέσω πλειστηριασμών ελάχιστα μπορούν να πληροφορηθούν για την πραγματική και νομική κατάσταση στην οποία βρίσκεται το ακίνητο πριν από την κατακύρωση και την ολοκλήρωση των απαραίτητων διαδικασιών, προκειμένου να καταστούν κύριοι αυτού. Βεβαίως, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, η καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή επιφέρει απόσβεση των εμπραγμάτων βαρών του ακινήτου (προσημειώσεων, υποθηκών). Αντιθέτως, η μίσθωση του ακινήτου που πλειστηριάζεται εξακολουθεί να δεσμεύει υπό συγκεκριμένους όρους τον υπερθεματιστή, ακόμη και μετά την κτήση της κυριότητάς του ακινήτου από αυτόν.
Τι ισχύει σήμερα για τις επαγγελματικές μισθώσεις σε ακίνητα που εκπλειστηριάζονται;
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση του πλειστηριασμού ακινήτων, για τα οποία έχουν συναφθεί επαγγελματικές μισθώσεις πριν από την κατάσχεση τους. Το αρ. 1009 ΚΠολΔ προβλέπει, ότι «[Α]ν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία». Ανεξάρτητα λοιπόν από τους σχετικούς με τη διάρκεια της μίσθωσης όρους που ίσχυαν πριν από την κατακύρωσή υπέρ του υπερθεματιστή, ο τελευταίος έχει το δικαίωμα να καταγγείλει την επαγγελματική μίσθωση. Η λύση δε της μίσθωσης πραγματοποιείται μετά την παρέλευση δύο μηνών από το χρόνο καταγγελίας. Από το χρονικό αυτό σημείο και στο εξής, ο νέος κύριος του ακινήτου έχει το δικαίωμα να αποβάλει από το μίσθιο τον μισθωτή, ακολουθώντας την προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία.
Υπάρχουν κίνδυνοι για όσες επιχειρήσεις στεγάζονται σε μισθωμένα ακίνητα τα οποία κατάσχονται και εκ πλειστηριάζονται;
Όπως είναι ευνόητο, το διάστημα των δύο μηνών από την καταγγελία της επαγγελματικής μίσθωσης από τον υπερθεματιστή μέχρι τη λύση της μίσθωσης είναι ιδιαιτέρως πιεστικό για τον μισθωτή, ο οποίος εξαναγκάζεται στην εύρεση νέας επαγγελματικής στέγης και στην μετεγκατάστασή τους εντός του χρόνου αυτού, γεγονός με δυσμενέστατες και ενδεχομένως καταστροφικές συνέπειες για την επιχείρησή του. Η μειωμένη αυτή προστασία του μισθωτή στην περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου, στο οποίο στεγάζει την επιχείρησή του ήταν αποτέλεσμα της τροποποίησης του αρ. 1009 ΚΠολΔ. Με αυτήν επιδιώχθηκε η αντιμετώπιση της πρακτικής των μακροχρόνιων εικονικών επαγγελματικών μισθώσεων ακινήτων με προκαταβολή μισθωμάτων, οι οποίες αποτελούσαν ισχυρό αντικίνητρο για υποψήφιους πλειοδότες και ματαίωναν στην πράξη τη διαδικασία του πλειστηριασμού.
Προστατεύονται οι επιχειρήσεις που στεγάζονται σε μισθωμένα ακίνητα, μετά τον πλειστηριασμό των τελευταίων;
Η ουσιώδης αποδυνάμωση της θέσης των μισθωτών επαγγελματικών ακινήτων έναντι των νέων ιδιοκτητών κατόπιν πλειστηριασμού, γεννά σημαντικά ερωτήματα για τη δυνατότητα προστασίας των πρώτων. Ιδιαίτερης σημασίας στην περίπτωση αυτή είναι η προσωρινή δικαστική προστασία του μισθωτή, αφού οι επιπτώσεις στην επιχείρησή του εξαιτίας της αποβολής από το μίσθιο είναι τις περισσότερες φορές ανεπανόρθωτες, ακόμη κι αν εν συνεχεία καταλήξει υπέρ αυτού ο τυχόν δικαστικός αγώνας κατά του υπερθεματιστή. Σημειώνεται δε, ότι το αρ. 1009 ΚΠολΔ, ορίζει ότι η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, η οποία συνιστά και τον εκτελεστό τίτλο για την αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο, εκτελείται «και κατά του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς».
Η δικηγορική μας εταιρεία έχει χειριστεί υποθέσεις επιχειρήσεων που αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο της έξωσης από κατασχεμένα ακίνητα. Επίσης, είναι γνωστός σε εμάς ο προβληματισμός στους δικαστικούς κύκλους, ο οποίος αποτυπώνεται σε πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις, σχετικά με το πώς θα πρέπει να ερμηνευτούν οι εν λόγω νέες νομοθετικές διατάξεις, ώστε να μην εκδιώκονται οι επιχειρήσεις, οι οποίες τηρούν τις μισθωτικές τους υποχρεώσεις εξαιτίας και μόνο του λόγου ότι κατασχέθηκε και εκπλειστηριάστηκε το ακίνητο, στο οποίο στεγάζονται.
