Η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb: Τι προβλέπει ο νόμος

Προκειμένου, να εξετάσουμε τις βασικότερες ρυθμίσεις του νόμου θα πρέπει πρώτα να αποσαφηνίσουμε τις έννοιες που χρησιμοποιούνται σε αυτόν.

Αρχικά, βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται ως η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους

Ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία( εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας), γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, καθώς και δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως διαχειριστής δε ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Ποιες είναι οι βασικότερες προϋποθέσεις που θέτει  ο νόμος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

Ο διαχειριστής ακινήτου θα πρέπει να εγγράψει κάθε εκμισθούμενο ακίνητο στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.). Το εν λόγω Μητρώο, αν και προβλέπεται στο νόμο, δεν έχει ακόμα ενεργοποιηθεί, ενώ η ενεργοποίηση του αναμένεται από μέρα σε μέρα. Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο διαχειριστής.

Η διαδικασία εγγραφής και οριστικοποίησης στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται ηλεκτρονικά μέσω του διαδικτυακού τόπου www.aade.gr από κάθε  διαχειριστή με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης ΤΑΧIS.Τα δεδομένα που καταχωρούνται στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» επέχουν θέση υπεύθυνης δήλωσης.

O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Τα στοιχεία που εγγράφει ο διαχειριστής ακινήτου στο Μητρώο λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος ανά δικαιούχο εισοδήματος που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας του διαμοιρασμού.

2.Ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα να εκδοθε  κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού, η οποία θα καθορίζει γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας,  ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. Σημειώνεται ότι μέχρι στιγμής δεν έχει εκδοθεί σχετική κοινή υπουργική απόφαση.

3. Υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής (για όσους δε διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας)

Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι δήλωση για τις αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης που ο διαχειριστής συνάπτει μέσω ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού και που υποχρεούται να υποβάλλει σε ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Ο διαχειριστής που υποβάλλει την εν λόγω Δήλωση απαλλάσσεται της υποχρέωσης υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Τα στοιχεία που καταχωρούνται στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά βραχυχρόνια μίσθωση είναι τουλάχιστον, ο αριθμός εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης, η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας, τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη/λήξη της μίσθωσης και ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής (αρχικές, τροποποιητικές) υποβάλλονται μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

Οι υποχρεώσεις αυτές ισχύουν για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά (και προφανώς μετά και την ενεργοποίηση του Μητρώου και των ειδικών εφαρμογών που ακόμα εκκρεμεί). Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.

Πως φορολογείται το εισόδημα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Αναλυτικότερα, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία, φορολογείται ως εξής:

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (για τα φυσικά πρόσωπα και τις ατομικές επιχειρήσεις) το οποίο θεωρείται ότι υπάρχει όταν κατά την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, πέρα από κλινοσκεπάσματα, δίνονται επιπλέον παροχές που προσομοιάζουν στις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, φορολογείται καταρχήν ως εξής:

Ειδικότερα, για τα νομικά πρόσωπα ή τις νομικές οντότητες κερδοσκοπικού χαρακτήρα το  εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, και συνακόλουθα έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα, καθώς κάθε έσοδο που αποκτούν αυτά τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα και ως εκ τούτου τα σχετικά κέρδη φορολογούνται με 29%.

Τι ισχύει με το ΦΠΑ;

Ως προς το ΦΠΑ, το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού  απαλλάσσεται του Φ.Π.Α, υπό προϋποθέσεις. Μόλις πριν λίγες ημέρες, δημοσιεύθηκε σχετική εγκύκλιος της ΑΑΔΕ , με την οποία διευκρινίζονται ειδικότερα θέματα σχετικά με την απαλλαγή από τον ΦΠΑ.

Η απαλλαγή παρέχεται υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.

Σε διαφορετική περίπτωση το συνολικό μίσθωμα υπάγεται σε ΦΠΑ με το μειωμένο συντελεστή 13%, καθώς θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής Διευκρινίζεται, ωστόσο, ότι η παροχή κλινοσκεπασμάτων και μόνο δεν υπάγεται σε ΦΠΑ καθώς δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας. Επίσης το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφελείας, όπως το ηλεκτρικό ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το ίντερνετ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών κατά την ανωτέρω έννοια.

Στην εγκύκλιο διευκρινίζεται ακόμη, ότι απαλλάσσονται από το ΦΠΑ και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων οι οποίες δεν γίνονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, καθώς η χρήση ή μη του Διαδικτύου δεν αποτελεί κριτήριο για την εφαρμογή της απαλλαγής από τον ΦΠΑ.

Επισημαίνεται ότι η απαλλαγή από τον ΦΠΑ αφορά τόσο τα φυσικά όσο και τα νομικά πρόσωπα, με την παρατήρηση ότι τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών για να προβαίνουν στις εν λόγω μισθώσεις, ενώ τέτοια υποχρέωση δεν υφίσταται για τα φυσικά πρόσωπα.

Ποια είναι τα πρόστιμα και οι κυρώσεις;

Για παραβάσεις των προϋποθέσεων του νόμου, όπως ενδεικτικά η παράλειψη εγγραφής του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» ή μη εμφανή αναγραφή αυτού του αριθμού εγγραφής στην ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ στους διαχειριστές. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε.

Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση που διαπιστώνεται εκ νέου διάπραξη της ίδιας παράβασης εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου και εφόσον έχει παρέλθει το δεκαπενθήμερο του προηγούμενου εδαφίου που προβλέπεται ως προθεσμία για την ολοκλήρωση των ενεργειών συμμόρφωσης, το πρόστιμο διπλασιάζεται και κάθε επόμενη ίδια παράβασης τετραπλασιάζεται (επί του αρχικού).

Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος, ενώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ. Να επισημάνουμε πως η ΑΑΔΕ μπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα κάθε απαραίτητη πληροφορία για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των αναρτώμενων ακινήτων.

Συμπερασματικά, θα έλεγε κανείς ότι παρότι οι σχετικές νομοθετικές προβλέψεις σε σχέση με τη ρύθμιση του εν λόγω θέματος είναι πρόσφατη και η αστάθεια του Έλληνα νομοθέτη δεδομένη, το γεγονός ότι η Ελλάδα τα τελευταία έτη σημειώνει συνεχή ρεκόρ αφίξεων τουριστών ενώ τα καταλύματα μάλλον υπολείπονται της ζήτησης (ειδικά στους τουριστικούς προορισμούς) αλλά και ίσως ότι το ξενοδοχειακό λόμπι στην Ελλάδα δεν θεωρείται ιδιαίτερα ισχυρό, συνηγορούν στην εκτίμηση ότι τουλάχιστον για τους επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο δύσκολα θα εφαρμοστεί ένα ασφυκτικότερο νομοθετικό πλαίσιο.